不動産の仲介手数料の相場を徹底解説｜計算方法と早見表でわかる

不動産の売買を考えるとき、多くの方が気になるのが仲介手数料の相場です。物件価格が大きいだけに、仲介手数料の金額も決して小さくはありません。

この記事では、不動産の仲介手数料の相場について、計算方法や売買価格別の早見表、仲介手数料以外にかかる諸費用まで、東京都大田区の菱田司法書士法人がわかりやすく解説します。

仲介手数料の仕組みを正しく理解しておけば、不動産取引の費用の見通しが立てやすくなります。これから売買を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の仲介手数料の相場とは｜基本の仕組み

仲介手数料は取引成立時の成功報酬

不動産の仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼した際に、取引が成立したときに支払う成功報酬のことです。物件の購入時にも売却時にも発生します。

売買契約が成立して初めて発生する費用です。物件を探しているだけの段階や、契約に至らなかった場合には支払う必要はありません。

料金は宅建業法で上限が決まっている

仲介手数料は、不動産会社が自由に金額を決められるわけではありません。宅地建物取引業法によって上限額が定められており、その範囲内で各社が金額を設定しています。

つまり「相場」といっても、実際には法律で定められた上限額が一つの基準になります。多くの不動産会社が、この上限額をそのまま仲介手数料として提示しているのが実情です。

仲介手数料がかかる取引・かからない取引

土地や中古住宅、マンションなど、不動産会社の仲介で売買する物件には、原則として仲介手数料がかかります。一方、不動産会社が売主となる新築物件などでは、仲介手数料が発生しないこともあります。

仲介手数料がなぜ発生するのかというと、不動産会社が物件の調査や広告、契約の交渉、書類の作成といったさまざまな業務を代行してくれるからです。専門的なサポートへの対価として支払うものと考えると、納得しやすいでしょう。

土地の売買でも建物の売買でも、不動産会社の仲介を利用する限り、仲介手数料の考え方は基本的に同じです。土地のみの取引であっても、売買価格にもとづいて上限額が計算されます。

仲介手数料の相場を理解する第一歩は、この「法律で上限が決まっている」という仕組みを知ることです。次の章で、具体的な計算方法を見ていきましょう。

仲介手数料の計算方法と上限額の速算式

売買価格を3つの区分に分けて計算

不動産の仲介手数料の上限額は、売買価格に応じて計算されます。売買価格を3つの区分に分けて、それぞれに料率をかけて算出するのが基本です。

具体的には、売買価格のうち200万円以下の部分は5％、200万円を超え400万円以下の部分は4％、400万円を超える部分は3％という料率が適用されます。これに消費税が加わります。

速算式は「売買価格×3％＋6万円」

区分ごとに計算するのは手間がかかるため、実務では速算式が使われます。売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が、仲介手数料の上限額になります。

たとえば売買価格が2,000万円の物件であれば、2,000万円×3％＋6万円＝66万円。これに消費税を加えた金額が仲介手数料の上限です。「＋6万円」という数字は、区分ごとの計算を一本化するための調整額です。

この速算式の「6万円」を覚えておけば、おおよその仲介手数料をすぐに計算できます。不動産取引を検討する際の、便利な目安になります。

計算するときの注意点

なお、売買価格が400万円以下の物件には、別の計算ルールが適用される場合があります。低廉な空き家などの売買では、売主が負担する仲介手数料の上限が一部緩和されています。

計算の基準となる「売買価格」には、原則として消費税を含まない金額（税抜価格）を用います。建物に消費税がかかる取引では、この点を間違えないよう注意が必要です。

速算式は400万円を超える物件に使えるため、一般的な土地や住宅の売買のほとんどに当てはまります。自分が検討している物件の価格を当てはめれば、すぐに上限額の目安が出せます。

仲介手数料の計算は、あくまで「上限額」を求めるものです。実際の金額は不動産会社との取り決めによるため、契約前に必ず確認しておくことが大切です。

売買価格別の仲介手数料 早見表

価格別の上限額を早見表で確認

速算式を使って、売買価格別の仲介手数料の上限額を早見表にまとめました。消費税10％を含めた金額の目安です。

この早見表からわかるように、売買価格が上がるほど仲介手数料の金額も大きくなります。3,000万円の物件なら100万円を超える仲介手数料がかかる計算です。

上限額はあくまで上限

不動産の購入時も売却時も、それぞれの当事者が仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払います。売主と買主が別々の不動産会社に依頼している場合は、それぞれが自分の依頼先に支払います。

表の金額はあくまで上限額です。不動産会社によっては、この金額より低く設定しているケースもあります。複数の不動産会社を比較する際の参考にしてください。

早見表で全体感をつかんだうえで、自分が検討している物件の価格に当てはめて計算してみると、必要な費用の見通しが立てやすくなります。

たとえば土地を購入して家を建てる場合、土地の売買にも仲介手数料がかかります。土地と建物を別々に取引するときは、それぞれの金額を確認しておくと安心です。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約時と物件の引き渡し時に分けて支払うのが一般的です。一度にまとまった金額が必要になるわけではありませんが、契約のタイミングで半額が必要になる点は覚えておきましょう。

仲介手数料以外にかかる諸費用

購入時にかかる諸費用

不動産の売買では、仲介手数料以外にもさまざまな諸費用がかかります。全体の費用を把握しておくことが、資金計画を立てるうえで重要です。

購入時にかかる主な費用としては、印紙税、登録免許税、不動産取得税、住宅ローンを利用する場合の事務手数料や保証料などがあります。これらは物件価格や条件によって金額が変わります。

見落としやすい登記費用

なかでも見落とされやすいのが登記費用です。不動産を購入すると、所有権を自分の名義にするための登記が必要になります。この手続きには登録免許税と司法書士への報酬がかかります。

登記費用の詳細については、不動産名義変更の費用と司法書士に依頼するメリット｜東京都大田区 菱田司法書士法人でも解説しています。相続が関わる場合は、菱田司法書士法人が解説する「相続と不動産 登録免許税の基礎知識」もあわせてご覧ください。

諸費用のなかでも、登記関連の手続きは見落とされがちです。不動産の所有権を移す登記をしないまま放置すると、後々の売却や相続のときにトラブルの原因になります。購入時にきちんと登記まで済ませることが大切です。

売却時の費用と早めの相談

売却時にも費用が発生します。売買契約書の印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消の登記費用、譲渡益が出た場合の税金などです。売主側も諸費用を見込んでおく必要があります。

不動産の名義変更や登記は、専門的な知識が必要な手続きです。菱田司法書士法人では、不動産登記や名義変更に関する無料相談を提供しています。費用の見通しについても、初回相談で丁寧にご説明します。

菱田司法書士法人では、初回相談を無料で行い、お客様の状況を丁寧にヒアリングしたうえで、必要な手続きの流れや費用の見通しをわかりやすく説明しています。弁護士や税理士、不動産会社とも連携し、ワンストップでの対応が可能です。

仲介手数料と諸費用を合計すると、物件価格の数％から1割程度が目安になります。早めに全体の費用感をつかんでおくことが、安心して取引を進めるコツです。

不動産売却と媒介契約における仲介手数料

料率と早見表をあらためて整理

不動産の仲介手数料の相場は、宅建業法で上限が定められています。不動産の売買価格に応じて、200万円以下は売買価格の5%、200万円超400万円以下は4%+2万円、400万円超は3%+6万円が仲介手数料の上限額です。不動産の売買では、買主・売主それぞれが仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。仲介手数料には別途消費税が加算されます。

不動産の売買価格別の仲介手数料の相場は、1,000万円の物件で約39.6万円、2,000万円で約72.6万円、3,000万円で約105.6万円、5,000万円で約171.6万円が上限額です。実際の取引では、上限額を仲介手数料として請求する不動産会社が多いものの、不動産会社によっては値引き交渉に応じる場合もあります。仲介手数料の値引き交渉は、不動産会社との契約段階で行うのが基本です。

売却時の仲介手数料と媒介契約の種類

不動産の仲介手数料以外に、売買では諸費用として登記費用、印紙税、司法書士報酬、火災保険料、固定資産税精算金などがかかります。土地・建物の売買では物件価格の5〜10%程度を諸費用として見込む必要があります。仲介手数料と諸費用を合わせると、不動産の売買では数百万円規模の費用が発生するため、事前の予算計画が重要です。

不動産売却の場合の仲介手数料は、売買価格の上限額が同様に適用されます。売却の物件価格が高額になるほど、仲介手数料の上限額も大きくなります。不動産の売却を依頼する際は、複数の不動産会社で査定を受け、仲介手数料の条件、売却活動の内容、サポート体制を比較するのがおすすめです。売主と不動産会社の間で締結する媒介契約には、専任媒介・一般媒介などの種類があり、それぞれの条件が異なります。

登記・名義変更は司法書士の業務

菱田司法書士法人では、不動産の売買に伴う登記手続き、相続不動産の名義変更、不動産の売却時の登記費用などの相談を受け付けています。不動産の仲介手数料は不動産会社の業務、登記・名義変更の費用は司法書士事務所の業務と、不動産取引には複数の専門家が関わります。不動産の売買・相続・名義変更で迷ったら、司法書士に早めに相談することで、手続きや費用の全体像を把握できます。

菱田司法書士法人は東京都大田区を中心に、不動産売買に伴う司法書士業務を多数手がけてきました。不動産の仲介手数料以外の費用についても無料で相談を承っています。物件の売買契約から登記完了まで、不動産の取引全体を見渡したアドバイスができるのが、長年地域に根ざした司法書士事務所の強みです。不動産売買の費用全体の相場感を把握するためにも、初回相談を活用してください。

仲介手数料を抑えるポイントと注意点

上限以下なら金額を設定できる

仲介手数料は決して小さな金額ではないため、少しでも抑えたいと考える方は多いものです。ここでは、仲介手数料に関するポイントと注意点を解説します。

まず知っておきたいのは、仲介手数料はあくまで「上限額」が法律で定められているという点です。上限以下であれば、不動産会社が金額を設定できます。なかには仲介手数料の割引を行っている会社もあります。

安さだけで選ばない

ただし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは注意が必要です。仲介手数料が安くても、対応の質やサポート内容に差が出ることもあります。総合的に判断することが大切です。

値引き交渉は、契約前のタイミングで相談するのが基本です。契約後の交渉は難しいため、複数の不動産会社を比較しながら、早い段階で確認しておきましょう。

信頼できる専門家に相談する

仲介手数料の節約については、不動産取引において仲介手数料の節約とそのポイント｜菱田司法書士法人で詳しく解説しています。不動産の利回りや評価について知りたい方は、不動産利回りの相場を知る｜東京都大田区の菱田司法書士法人が徹底解説や、菱田司法書士法人が解説する相続不動産評価のすべて｜東京都大田区で安心の相談先もご参考ください。

菱田司法書士法人は、昭和8年に品川区で創業し、昭和20年に現在の東京都大田区に移転してから90年以上にわたり地域の法務を支えてきた司法書士事務所です。不動産取引に伴う登記や名義変更について、初回相談を無料で承っております。

菱田司法書士法人は、昭和8年創業以来90年以上にわたり、大田区を中心に信頼を築いてきました。地域密着で、ご紹介でのご相談も多く寄せられています。不動産取引に不安がある方は、まず無料相談で状況をお聞かせください。

仲介手数料の相場を理解し、諸費用も含めた全体像を把握したうえで、信頼できる専門家に相談しながら取引を進めることが、納得のいく不動産売買につながります。

よくあるご質問

仲介手数料は誰に支払うのですか？

自分が仲介を依頼した不動産会社に支払います。売主と買主がそれぞれ別の会社に依頼している場合は、各自が自分の依頼先だけに支払い、相手方の会社へ支払う必要はありません。

400万円以下の物件でも速算式は使えますか？

速算式は400万円を超える物件向けの計算方法です。400万円以下は、200万円以下の部分5％・200万円超の部分4％と区分ごとに計算します。低廉な空き家では売主負担の上限が一部緩和される特例もあります。

契約が流れた場合、仲介手数料は返ってきますか？

仲介手数料は売買契約の成立に対する成功報酬のため、契約に至らなければ発生しません。契約後の解除など個別のケースは、締結した媒介契約の内容によって取り扱いが変わります。

新築物件でも仲介手数料はかかりますか？

不動産会社が売主となる新築物件を直接購入する場合は、仲介ではないため仲介手数料がかからないことがあります。一方で、仲介会社を介して購入するときは通常どおり発生します。

媒介契約にはどんな種類がありますか？

専任媒介や一般媒介などがあり、依頼できる会社の数や販売状況の報告義務といった条件が異なります。売却を依頼する前に、それぞれの違いを確認しておくと安心です。

登記費用は仲介手数料に含まれますか？

含まれません。登記費用は登録免許税と司法書士報酬からなり、仲介手数料とは別に司法書士へ支払います。菱田司法書士法人では登記費用の見積もりも無料でご案内しています。

まとめ

不動産の仲介手数料は、不動産会社に売買の仲介を依頼した際に支払う成功報酬で、宅地建物取引業法によって上限額が定められています。この上限額が、相場の基準になります。

仲介手数料の上限額は、売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた速算式で計算できます。早見表を使えば、価格別の金額の目安がすぐにわかります。

不動産の売買では、仲介手数料以外にも印紙税や登記費用などの諸費用がかかります。仲介手数料と諸費用を合わせた全体像を、早めに把握しておくことが大切です。

不動産取引に伴う登記や名義変更でお悩みの方は、東京都大田区の菱田司法書士法人にご相談ください。昭和8年創業以来90年以上にわたり地域の法務を支えてきた実績をもとに、初回相談を無料で承っております。

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